Die Grundsätze und rechtliche Rahmenbedingen offener Immobilienfonds

geschlossene-fonds24-de12_02Offene Immobilienfonds werden gesetzlich kontrolliert, was durch die BaFin, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht geschieht. Dabei werden die gesetzlichen Bestimmungen über offene Immobilienfonds im Investmentgesetz geregelt.

Man spricht bei dem Vermögen von Offenen Immobilienfonds von einem Grundstücks-Sondervermögen, welches mindestens 15 Grundstücke umfassen muss. Die Fonds selbst werden von Kapitalanlagegesellschaft, kurz KAG betreut, wobei diese Gesellschaften als Spezialkreditinstitute angesehen werden. Die vorhandenen liquiden Mittel eines offenen Immobilienfonds werden dabei von einer Depotbank verwaltet und ausgegeben.

Der Gewinn, der auf den Wertsteigerungen der einzelnen Immobilien beruht, muss dabei vom Anleger nicht versteuert werden, im Gegensatz zu den Gewinnen aus den Mieteinnahmen. Ein so genanntes Doppelbesteuerungsabkommen, welches mit einigen Ländern vereinbart wurde, ermöglicht die Besteuerung der Einkünfte aus ausländischen Immobilien direkt im Ausland, wodurch teils erhebliche Steuersenkungen für deutsche Anleger erzielt werden.

Eine KAG, die den offenen Immobilienfonds betreut, muss dabei immer die Rechtsform einer GmbH oder einer AG vorweisen können. Denn nur so ist gewährleistet, dass auch ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Sinnvoll ist es dabei, wenn diese über ein Anfangskapital von etwa 2,5 Millionen Euro verfügen, wenn sie beabsichtigen, einen offenen Immobilienfonds aufzulegen. Steigt dessen gesamtes Vermögen auf mehr als drei Millionen Euro müssen zusätzliche Mittel eingezahlt werden.

Weiterhin sind Offene Immobilienfonds an den Anlegerschutz gebunden. Das heißt, sie müssen strenge Richtlinien bezüglich der Anlagestrategien, der korrekten Darstellung des Fondsvermögens sowie der Pflicht zur Veröffentlichung der Ergebnisse erfüllen. Dabei werden die Fonds selbst von der Depotbank und von einer unabhängigen Gutachtervereinigung kontrolliert. Die Kontrolle durch die BaFin wird dagegen nur gegenüber der KAG ausgeübt.

Zudem sollte ein offener Immobilienfonds ihre künftigen Anleger über die möglichen Chancen und Risiken besser aufklären, als dies bisher der Fall ist. Denn immer noch herrscht die Meinung, die Kapitalanlage in Offene Immobilienfonds sei so sicher wie ein Sparbuch. Allerdings werden nur selten die Risiken bekannt gegeben, dass es unter Umständen, speziell bei schlechter, ungenügender Fondsverwaltung zu einem Totalverlust der Einlage kommen kann.